Gayrimenkul Yoluyla Türk Vatandaşlığı: Şartlar, Belgeler ve Süreç

Gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığı, en az 400.000 ABD doları değerinde uygun nitelikte taşınmaz satın alan ve tapu kaydına üç yıl satılmama şerhi koyduran yabancının, Cumhurbaşkanı kararıyla istisnai yoldan Türk vatandaşı olabilmesidir. Bu yolda yalnız tapudaki satış bedeli yetmez: satış bedeli, değerleme raporundaki değer ve bankaya döviz olarak yapılan ödemenin her biri eşiği ayrı ayrı karşılamalıdır. 12 Aralık 2023’ten sonra yapısız arsa ve tarım arazisi bu amaçla kullanılamaz. Yatırımcının eşi ile kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı çocukları aynı yoldan vatandaşlık kazanabilir. Aşağıda hangi taşınmazların uygun sayıldığını, değerleme raporu ile Tutar Tespit Belgesinin (TTB) nasıl işlediğini, tapudan vatandaşlık kararına kadar her adımı, masrafları ve başvurunun reddi ile vatandaşlığın iptali hâlinde izlenecek yolu bulabilirsiniz.

📍 Gayrimenkul Yoluyla Vatandaşlık Son Durum: Güncel Değişiklikler (bu kutu her gelişmede güncellenir)

• Eylül 2026 sonu: Basına yansıyan bilgilere göre vatandaşlık amaçlı değerleme raporlarında tek kuruluş uygulaması sona erdi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) resmî bilgilendirme sayfasında da TTB’ye esas değerleme raporunun Sermaye Piyasası Kurulunca (SPK) yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca düzenlendiği belirtiliyor. Rapor WebTapu üzerinden istenir.
• 4 Ağustos 2026: İçişleri Bakanlığı, sahte değerleme raporlarıyla yürütülen işlemler nedeniyle 1.413 yatırımcı ve aileleriyle birlikte 6.134 kişinin vatandaşlık kararının iptal edildiğini veya geri alındığını açıkladı. Açıklamaya göre 11 Şubat 2026’dan bu yana yatırım uygunluk belgesi iptal edilen 443 yatırımcı ve aileleri olmak üzere 1.358 kişinin vatandaşlığı iptal edildi.
• 31 Temmuz 2026: 7589 sayılı Kanunla İdari Yargılama Usulü Kanununun 46. maddesine ikinci fıkra eklendi. Bölge idare mahkemesinin ilk derece kararını kaldırıp yeniden verdiği kararlar, bu tarihten sonra verilmişse, 30 gün içinde Danıştayda temyiz edilebilir. Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunundan doğan davalar (ikamet izni davaları gibi) bu imkânın dışındadır.
• 9 Aralık 2024: TKGM’nin 2024/4 sayılı Genelgesi ve eki Kılavuz yürürlüğe girdi. Genelge, vatandaşlığa esas kabul edilebilecek yatırım tutarını gösteren Tutar Tespit Belgesinin (TTB) kurallarını düzenler; TTB 12 ay geçerlidir.
• 12 Aralık 2023: 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla yalnız kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar ile üzerinde yapı bulunan arsalar kapsamda bırakıldı.
• 13 Mayıs 2022: 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla eşik 250.000 dolardan 400.000 dolara çıkarıldı.

Bir Bakışta: Gayrimenkul Yoluyla Türk Vatandaşlığı

Aşağıdaki tablo, sürecin bütün temel kurallarını tek yerde toplar. Her satırın dayanağı gösterildi.

Konu	Kural	Dayanak
Asgari yatırım	En az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz	Yönetmelik m.20/2-b
Taşınmazın niteliği	Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz ya da üzerinde yapı bulunan arsa	Yönetmelik m.20/2-b
Kullanılamayanlar	Yapısız arsa, tarım arazisi; 1 Şubat 2023’ten sonra birden fazla yabancıya hisseli edinilen taşınmaz	Yönetmelik m.20/2-b, TKGM uygulaması
Satılmama şerhi	Tapu kaydına üç yıl satılmama şerhi	Yönetmelik m.20/2-b
Satış vaadi ile	Kat mülkiyeti veya irtifakı kurulmuş taşınmaz, bedel peşin, noterde sözleşme, üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı şerhi	Yönetmelik m.20/2-b
Ödeme	Döviz işlem öncesinde Türkiye’deki bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılır	Yönetmelik m.20/10
Kur	Tespit tarihindeki Merkez Bankası efektif satış kuru ve/veya çapraz kur	Yönetmelik m.20/6
Değer teyidi	Satış bedeli, değerleme değeri ve ödeme toplamı eşiği ayrı ayrı sağlamalı; TTB’deki tutar eşiğin altındaysa başvuru reddedilir	TKGM 2024/4 Genelgesi
Birden fazla taşınmaz	Satış yoluyla sayı sınırı yok; satış vaadinde tutar tek sözleşmeyle sağlanır	TKGM uygulaması
Uygunluk belgesi	TKGM (bölge müdürlüğü) Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi düzenler	Yönetmelik m.20/9
İkamet izni	Yatırımcıya kısa dönem ikamet izni, en fazla beşer yıllık	YUKK m.31/1-j, m.31/5
Vatandaşlık kararı	Millî güvenlik ve kamu düzeni engeli bulunmamak şartıyla Cumhurbaşkanı kararı	5901 s. Kanun m.12/1-b
Aile	Yabancı eş ile kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu	5901 s. Kanun m.12/1-b
İptal ve geri alma	Yalan beyan veya önemli hususu gizleme hâlinde iptal; şartlar oluşmadan verilen karar geri alınır	5901 s. Kanun m.31, m.40
Dava süresi	Yazılı bildirimden itibaren 60 gün	İYUK m.7

Gayrimenkul Yoluyla Vatandaşlığın Yasal Dayanağı

Gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığının kanuni dayanağı, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu‘nun 12. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendidir. Bent 2016’da 6735 sayılı Kanunla eklendi. Buna göre Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun (YUKK) 31. maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alan yabancılar ve aileleri, Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir.

Kanun yatırımın tutarını ve türünü belirlemez; bunu Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesi yapar. Yönetmelik, 5901 sayılı Kanunun 46. maddesine dayanılarak çıkarıldı ve 6 Nisan 2010 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı. 20. maddenin ikinci fıkrası yedi yatırım yolu sayar; taşınmaz edinimi (b) bendindedir. Diğer yollar (sabit sermaye yatırımı, istihdam, mevduat, devlet borçlanma aracı, yatırım fonu ve bireysel emeklilik) ile Türk vatandaşlığının kazanılması için evlilik ve genel kazanma gibi diğer yollar ayrı şartlara bağlıdır.

Taşınmaz yolunda üç kurum devrededir:

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM): Taşınmazın ve yatırım tutarının şartları karşılayıp karşılamadığını tespit eder, Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesini (uygulamada “uygunluk belgesi”) düzenler. Tespitte uygulanacak usul ve esasları da TKGM belirler (Yönetmelik m.20/9).
• Göç İdaresi: Yatırımcıya ve ailesine YUKK m.31/1-j kapsamında kısa dönem ikamet izni verir.
• Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü: Vatandaşlık dosyasını düzenler, güvenlik soruşturması ve arşiv araştırmasının ardından dosyayı karara hazırlar. Karar Cumhurbaşkanınındır.

Yönetmelikteki eşik zaman içinde değişti. Ocak 2017’de 1.000.000 dolar olan tutar, Eylül 2018’de 250.000 dolara indirildi; 13 Mayıs 2022’de yayımlanan 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla 400.000 dolara çıkarıldı. TKGM uygulamasında edinim tarihindeki tutar aranır.

Türk Vatandaşı Olmak İçin Ne Kadarlık Ev Almak Lazım?

Türk vatandaşı olmak için en az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz değerinde taşınmaz edinmek gerekir. Bu tutar tek bir taşınmazla sağlanabileceği gibi birden fazla taşınmazın toplamıyla da sağlanabilir.

400.000 Dolar Şartı Nasıl Hesaplanır?

Tutarın hesabında dört kural birlikte uygulanır:

1. Üç değer ayrı ayrı eşiği geçmeli. Tapudaki satış bedeli, değerleme raporundaki değer ve bankaya yapılan ödemelerin toplamı her biri 400.000 doları karşılamalıdır. Biri eksikse tutar sağlanmış sayılmaz.
2. TTB son sözü söyler. Vatandaşlık işlemlerinde yatırım tutarı TTB ile teyit edilir. TTB’deki tutar 400.000 doların altındaysa başvuru reddedilir.
3. Kur, tespit tarihine göre alınır. Parasal değerlerde tespit tarihindeki Merkez Bankası efektif satış kuru ve/veya çapraz kur esas alınır (Yönetmelik m.20/6).
4. Ödeme döviz olarak yapılır ve bozdurulur. 6 Ocak 2022’den sonra “karşılığı Türk lirası” ifadesi yönetmelikten çıkarıldı. Döviz, işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılır (Yönetmelik m.20/10). Bu satış döviz alım belgesiyle (DAB) belgelenir.

Örnek: Yabancı bir alıcı iki daire alıyor. Birinci dairenin satış bedeli 260.000 dolar, değerleme değeri 250.000 dolar; ikinci dairenin satış bedeli 150.000 dolar, değerleme değeri 140.000 dolardır. Satış bedellerinin toplamı (410.000 dolar) eşiği geçse de değerleme değerlerinin toplamı 390.000 dolarda kalır. Bu durumda tutar sağlanmış sayılmaz; alıcının üçüncü bir taşınmazla değerleme toplamını da 400.000 doların üzerine çıkarması gerekir.

Birden Fazla Taşınmazla 400.000 Dolar Tamamlanabilir mi?

Evet. Satış yoluyla edinilecek taşınmaz sayısında sınır yoktur; önemli olan toplam değerin eşiği karşılamasıdır. Taşınmazların aynı gün alınması da zorunlu değildir. Satış vaadi sözleşmesinde ise kural farklıdır: tutar tek bir sözleşmeyle sağlanmalı ve vaat konusu bütün taşınmazlar o sözleşmede yer almalıdır. 1 Şubat 2023’ten sonra eksik kalan tutar ikinci bir satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanamaz.

Taksitli Ödeme Yapılabilir mi?

Satış bedeli taksitle ödenebilir; döviz alım belgesi de ödemelere göre parça parça düzenlenebilir. Ancak her ödemenin döviz olarak bankaya satılması ve toplamın eşiği karşılaması gerekir.

Vatandaşlığa Uygun Taşınmaz: Hangi Gayrimenkuller Sayılır?

12 Aralık 2023’te yayımlanan 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla yönetmelikteki “taşınmaz” ifadesi daraltıldı. Bugün yalnız şu taşınmazlar vatandaşlığa esas alınabilir:

• Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölüm: Konut, iş yeri, dükkân gibi tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı taşınmazlar.
• Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm: Yapımı süren projelerde arsa payına bağlı bağımsız bölümler.
• Üzerinde yapı bulunan arsa: Arsa vasfıyla tescilli olan ve üzerinde yapı kullanma izin belgesi bulunan, mevzuata uygun kalıcı bir yapı yer alan arsa.

Şunlar ise kullanılamaz:

• Yapısız arsa: Tapu Kanununun 35. maddesine göre yabancının satın aldığı yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunma yükümlülüğü vardır; bu tür taşınmazlar vatandaşlık amacıyla edinilemez.
• Tarım arazisi: Tarla, bağ, bahçe gibi tarımsal nitelikli taşınmazlar.
• Birden fazla yabancıya hisseli taşınmaz: 1 Şubat 2023’ten sonra birden fazla yabancı arasında paylı mülkiyet oluşacak şekilde edinilen taşınmaz vatandaşlığa konu edilemez. Birden fazla kişi adına kayıtlı bir taşınmazın tamamını tek bir yabancı satın alırsa bu engel doğmaz.

Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinmesinin genel sınırları da geçerlidir: yabancı gerçek kişi, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olmalıdır. Yabancıların edindiği taşınmazların toplamı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez (Tapu Kanunu m.35). Askerî yasak bölgeler ile güvenlik bölgelerinde ayrıca sınırlamalar uygulanır.

Satış Vaadi Sözleşmesiyle Gayrimenkul Vatandaşlığı

Henüz tapusu devredilmemiş bir taşınmaz için de vatandaşlık başvurusu yapılabilir. Yönetmelik bunun için dört şart arar:

1. Taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olmalıdır.
2. En az 400.000 dolar veya karşılığı döviz peşin olarak yatırılmalıdır.
3. Sözleşme noterde düzenlenmelidir.
4. Sözleşme, üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti geçirmez. Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti yalnız tapu müdürlüğünde yapılan tescille kazanılır; noterde ya da adi yazılı olarak yapılan ön sözleşmeler yalnız devir borcu doğurur. Bu nedenle satış vaadiyle vatandaşlık kazanan kişi, satış yapılmadıkça tapudaki beyanı kaldıramaz.

Değerleme Raporu, TTB ve Döviz Alım Belgesi

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlıkta en çok sorun çıkan aşama değer tespitidir. İçişleri Bakanlığının 4 Ağustos 2026 tarihli açıklaması, iptal edilen kararların önemli bölümünün sahte veya gerçeğe aykırı değerleme raporlarına dayandığını gösteriyor.

Değerleme Raporu

Vatandaşlık amacıyla kullanılacak değerleme raporu WebTapu üzerinden “vatandaşlık amacı ile değerleme raporu talebi” menüsünden istenir. TKGM’nin vatandaşlık kazanımı için taşınmaz edinimi kurallarına göre raporu SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları düzenler. 2024 yılı ile Eylül 2026 arasında bu raporlar tek bir kuruluş tarafından hazırlanıyordu. Rapor, değerleme sisteminde (TADEBİS) oluşturulur ve tapu sistemine elektronik olarak gönderilir.

Tutar Tespit Belgesi (TTB) Nedir?

Tutar Tespit Belgesi, tam adıyla “Taşınmaz Edinim Sureti ile Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi”, değerleme raporunun ekinde düzenlenen ve vatandaşlık için kabul edilebilecek yatırım tutarını gösteren belgedir. Belgenin kuralları, TKGM’nin 9 Aralık 2024’te yürürlüğe giren 2024/4 sayılı Genelgesinde yer alır. Üç kuralı vardır:

• TTB 12 ay geçerlidir. TTB tarihi ile vatandaşlık işlemi başvurusu arasındaki süre 12 ayı geçerse değerleme raporu yenilenir.
• Kâğıt üzerinde getirilen TTB işleme alınmaz; belge sistem üzerinden gelir.
• TTB’deki tutar eşiğin altındaysa, satış bedeli ve ödemeler 400.000 doları geçse bile başvuru reddedilir.

Döviz Alım Belgesi (DAB)

Döviz alım belgesi, yabancının getirdiği dövizin bir bankaya ve oradan Merkez Bankasına satıldığını gösterir. Tapu müdürlüğüne kayıtlı elektronik posta (KEP) üzerinden sunulur. Banka dekontları ile DAB tutarları resmî senetteki bedelle uyumlu olmalıdır.

Danıştay 10. Dairesi, döviz alım belgelerinin gerçeğe aykırı düzenlendiği sonradan anlaşılınca önce uygunluk belgesinin, ardından vatandaşlık kararının geri alınmasını hukuka uygun buldu (E.2024/405, K.2026/361, 5 Şubat 2026). Bu nedenle değerleme raporu, ödeme belgeleri ve tapu bedeli arasındaki her fark ileride vatandaşlığın kaybına yol açabilir.

Gayrimenkul Yoluyla Vatandaşlık İçin Gerekli Belgeler

Belgeler iki aşamada istenir: önce tapu müdürlüğünde taşınmaz işlemi için, sonra nüfus müdürlüğünde vatandaşlık dosyası için.

Tapu Aşamasında İstenen Belgeler

• Pasaport veya uyruk bilgisini gösteren kimlik belgesi (gerekirse tercümesi)
• Yabancı kimlik numarası veya vergi numarası
• Değerleme raporu ve TTB (sistem üzerinden)
• Döviz alım belgesi ve banka onaylı dekontlar
• Belediyeden emlak rayiç değeri belgesi (bazı belediyelerde aranmıyor)
• Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Son altı ayda çekilmiş 6×4 fotoğraf ve kimlik bilgileri beyan formu
• Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman
• Vekâletle işlem yapılacaksa vekâletname

Vatandaşlık Dosyasında İstenen Belgeler

Yönetmeliğin 20. maddesinin üçüncü fıkrasına göre vatandaşlık dosyası şu belgelerden oluşur:

• İsteği belirten form dilekçe
• Hangi devletin vatandaşı olunduğunu gösteren pasaport veya benzeri belge
• Medeni hâl belgesi (evli ise evlenme, boşanmış ise boşanma, dul ise eşin ölüm belgesi)
• Doğum belgesi ve eş ile çocuklarla aile bağını gösteren nüfus kayıt örneği
• Türk vatandaşı birinci veya ikinci derece yakını varsa bunların nüfus kayıt örneği
• Doğum tarihinin ay ve günü yoksa tamamlanmasına ilişkin belge
• Hizmet bedelinin ödendiğini gösteren makbuz

Yabancı ülkede düzenlenen belgelerin apostil şerhi veya konsolosluk onayı ile Türkçe tercümesi gerekir.

Yurt Dışından Vekâletle İşlem

Yurt dışında düzenlenen vekâletname, Türk konsolosluğunda düzenlenmişse kullanılabilir. Yabancı noterde düzenlenen vekâletname ise La Haye Sözleşmesine taraf bir ülkede taşınmaz tasarrufuna uygun, fotoğraflı ve apostil şerhli olmalı; taraf olmayan ülkede noterin imzası ilgili Türk konsolosluğunca onaylanmalıdır.

Başvuru Süreci Adım Adım: Tapudan Vatandaşlık Kararına

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık süreci üç kurumda, şu sırayla ilerler:

1. Taşınmazın seçilmesi ve kontrolü: Taşınmazın niteliği (kat mülkiyeti, kat irtifakı veya yapılı arsa), takyidatları ve malik geçmişi tapudan kontrol edilir.
2. Değerleme raporu ve TTB: WebTapu üzerinden vatandaşlık amaçlı değerleme raporu istenir; TTB rapora ekli olarak düzenlenir.
3. Dövizin bozdurulması: Bedel döviz olarak bankaya ve Merkez Bankasına satılır; döviz alım belgesi alınır.
4. Tapu başvurusu: Belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulur. Müdürlük beyan edilen değerlerin şartları sağladığını ve TTB ile teyit edildiğini kontrol eder.
5. Harç ve imza: Tapu harcı ve döner sermaye ücreti kısa mesajla bildirilir, ödenir; resmî senet imzalanır.
6. Şerh: İmzadan sonra taşınmaza üç yıl satılmayacağına dair beyan şerhi konur, tapu senedi teslim edilir.
7. Uygunluk belgesi: Tapu müdürlüğü işlem belgelerini TKGM’ye bildirir. TKGM bölge müdürlüğü kontrolleri yapar ve Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesini düzenler. Belge, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne ve Göç İdaresine resmî yazıyla gönderilir.
8. İkamet izni: Yatırımcı ve ailesi il göç idaresi müdürlüğüne YUKK m.31/1-j kapsamında kısa dönem ikamet izni için başvurur.
9. Vatandaşlık başvurusu: İl nüfus ve vatandaşlık müdürlüğüne başvurulur; yurt dışında dış temsilcilikler de müracaat makamıdır.
10. Güvenlik soruşturması: Emniyet Genel Müdürlüğü ve Millî İstihbarat Teşkilatı aracılığıyla güvenlik soruşturması ve arşiv araştırması yapılır.
11. Karar: Sonuç olumluysa Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü onay aşamalarını tamamlar ve dosya Cumhurbaşkanı kararına sunulur. Karar, karar tarihinden itibaren hüküm doğurur (5901 m.20/1).

Aşama	Merci	Sonuçta alınan belge
Değer tespiti	WebTapu, SPK yetkili değerleme kuruluşu	Değerleme raporu ve TTB
Ödeme	Türkiye’deki banka ve Merkez Bankası	Döviz alım belgesi, dekont
Tapu işlemi	Tapu müdürlüğü	Resmî senet, üç yıl şerhli tapu
Yatırım tespiti	TKGM bölge müdürlüğü	Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi
İkamet	İl göç idaresi müdürlüğü	Kısa dönem ikamet izni (31/1-j)
Vatandaşlık	İl nüfus ve vatandaşlık müdürlüğü, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü	Cumhurbaşkanı kararı

Mevzuatta sürecin ne kadar süreceğine dair bir süre öngörülmemiştir. Süre; belgelerin eksiksizliğine, değer tespitine ve güvenlik soruşturmasına göre dosyadan dosyaya değişir.

Eş ve Çocuklar Gayrimenkul Vatandaşlığına Nasıl Dahil Olur?

5901 sayılı Kanunun 12/1-b bendi, yatırımcıyla birlikte üç grubu sayar:

• yatırımcının yabancı eşi,
• yatırımcının ve eşinin ergin olmayan yabancı çocuğu,
• yatırımcının ve eşinin bağımlı yabancı çocuğu.

Ergin olmama, kural olarak 18 yaşın doldurulmamasıdır. Kanun bağımlı çocuğu yaş sınırına bağlamamıştır; 18 yaşını geçmiş olsa da bağımlı sayılan çocuk kapsamdadır. Eşin önceki evliliğinden olan çocuklar da “eşinin çocuğu” olarak bu kapsama girer.

Türk Vatandaşlığı Kanununun genel kuralı, yetkili makam kararıyla vatandaşlık kazanmanın eşin vatandaşlığına etki etmemesidir (m.20/2). Gayrimenkul yolunda ise eş kanun metninde açıkça sayıldığı için ayrı bir yatırım yapmadan aynı dosyada başvurabilir. Vatandaşlık kazanan ana veya babanın velayeti kendisinde bulunan çocuğu, diğer eşin muvafakatiyle; ana ve babanın ikisi birlikte kazanırsa doğrudan vatandaş olur (m.20/2).

Aile bağının bir sonucu da iptaldedir: vatandaşlık kararı yalan beyan veya önemli bir hususun gizlenmesi nedeniyle iptal edilirse, iptal kararı yatırımcıya bağlı olarak vatandaşlık kazanan eş ve çocuklara da uygulanır (m.32).

Masraflar: Tapu Harcı, KDV İstisnası ve Diğer Giderler

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlıkta taşınmaz bedeli dışında şu giderler doğar:

• Tapu harcı: Satış bedeli üzerinden, Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a fıkrasına göre alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır. Oran tarifede belirlenir ve Cumhurbaşkanı kararıyla değiştirilebilir; tutar işlem öncesinde tapu müdürlüğünce kısa mesajla bildirilir.
• Döner sermaye ücreti: Tapu işlemi için TKGM’ye ödenir.
• Değerleme raporu ücreti: Raporu düzenleyen kuruluşa ödenir.
• Tercüme, noter ve apostil giderleri: Yabancı belgelerin hazırlanması için.
• Vatandaşlık hizmet bedeli: Vatandaşlık dosyası için ödenir; makbuzu dosyaya konur (Yönetmelik m.20/3-f).
• İkamet izni harcı ve kart bedeli: Göç idaresine yapılan başvuruda.
• Zorunlu deprem sigortası: Binalar için tapu işleminde istenir.

KDV İstisnası

Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde, bedel döviz olarak Türkiye’ye getirilmek şartıyla, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere yapılan satış KDV’den istisnadır (KDV Kanunu m.13/i). İstisnayla alınan konut veya iş yeri üç yıl içinde elden çıkarılırsa, alınmayan vergi tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce ödenir. İstisna yalnız binanın ilk tesliminde uygulanır; ikinci el satışlar kapsamda değildir.

Üç Yıl Satılmama Şerhi ve Sonrası

Vatandaşlığa esas taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine üç yıl satılmayacağına dair şerh konur. Bu şerh varken taşınmaz satılamaz. Üç yıl dolunca şerh, malikin talebi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir; bundan sonra taşınmaz serbestçe satılabilir. Satış vaadi sözleşmesiyle vatandaşlık kazananlarda ise vaat edilen satış yapılmadan beyan kaldırılamaz.

Üç yıl dolduktan sonra taşınmazın satılması, kazanılmış vatandaşlığı tek başına etkilemez. Vatandaşlığı etkileyebilecek olan, kazanma anındaki belgelerin ve beyanların gerçeğe aykırı olduğunun sonradan anlaşılmasıdır (aşağıdaki iptal ve geri alma bölümü).

Vatandaşlık amacıyla alınacak taşınmazın son üç yıldaki devirlerine de bakılır. TKGM uygulamasında bu kontrolde, 12/1-b kapsamında vatandaşlık kazananlar ile eşleri ve çocukları yabancı sayılır. Bu kişilerden son üç yıl içinde bir Türk vatandaşına veya şirkete devredilmiş taşınmazlar vatandaşlığa esas alınırken sorun çıkarabilir; bu nedenle ikinci el bir taşınmazda önceki maliklerin durumu başvurudan önce incelenmelidir.

Yabancı Alıcının Tapuda Kontrol Etmesi Gerekenler

Vatandaşlık amacıyla taşınmaz alan yabancı, bedeli ödemeden önce şu kontrolleri yaptırmalıdır:

• Takyidat: Taşınmazda ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, şerh veya satışı engelleyen başka bir kayıt olup olmadığı güncel tapu kaydından öğrenilir.
• Ada ve parsel: İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileriyle taşınmazın temel bilgileri TKGM’nin çevrimiçi parsel sorgulama uygulamasından görülebilir; malik bilgisi bu sorguda çıkmaz.
• Nitelik: Taşınmazın kat mülkiyeti, kat irtifakı veya yapılı arsa olduğu ve yapı kullanma izni bulunduğu tapudan ve belediyeden doğrulanır.
• Malik geçmişi: Taşınmazın daha önce vatandaşlık amacıyla kullanılıp kullanılmadığı ve son üç yıldaki devirleri incelenir.
• Değer uyumu: Satış bedelinin değerleme raporundaki değerle ve emsal satışlarla uyumlu olup olmadığına bakılır. Piyasa değerinin çok üzerinde gösterilen bedel, ileride uygunluk belgesinin iptaline yol açabilir.
• Vekâletname: İşlem vekille yapılacaksa vekâletnamenin aslı, onay şerhi ve yetki kapsamı kontrol edilir. Tapuda sahte vekâletname riskleri yabancı alıcılar için ayrı bir dikkat gerektirir.

Taşınmazın hukuki durumu, satış vaadi sözleşmesinin içeriği ve kat irtifaklı projelerde inşaatın tamamlanma riski gibi konular gayrimenkul hukuku kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Başvurunun Reddi, Dava Süresi ve Vatandaşlığın İptali

Hangi Aşamada Ret Kararı Çıkabilir?

Ret kararı üç ayrı aşamada verilebilir ve her birine karşı yol farklıdır:

• Uygunluk belgesinin reddi: TKGM taşınmazın veya tutarın şartları sağlamadığını düşünürse Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi düzenlemez. Bu işleme karşı TKGM’ye itiraz edilebilir ve idari dava açılabilir.
• İkamet izninin reddi: Göç idaresinin ret kararına karşı idare mahkemesinde dava açılır. Bu davalar YUKK’tan doğduğu için bölge idare mahkemesinin kararı kesindir. Yatırımcı ikamet izni başvurusunun reddinde ikamet izni reddine itiraz süresi ve yolu ayrıca önem taşır.
• Vatandaşlık başvurusunun reddi: Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel bulunan başvurular İçişleri Bakanlığınca reddedilir (5901 m.12/2). Bu işleme karşı idare mahkemesinde dava açılır.

Dava Süresi Ne Kadar?

İdari dava açma süresi, işlemin yazılı bildiriminden itibaren 60 gündür (İYUK m.7). Dava açmadan önce bu süre içinde işlemin kaldırılması üst makamdan, yoksa işlemi yapan makamdan istenebilir. Bu başvuru dava süresini durdurur; 30 gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre kaldığı yerden işlemeye devam eder (İYUK m.11).

İdare mahkemesinin kararına karşı bölge idare mahkemesine istinaf yoluna gidilir. 31 Temmuz 2026’dan sonra verilen bölge idare mahkemesi kararlarında, bölge idare mahkemesi ilk derece kararını kaldırıp yeniden karar vermişse bu karar 30 gün içinde Danıştayda temyiz edilebilir (İYUK m.46/2). YUKK’tan doğan ikamet davaları bu imkânın dışındadır.

Danıştay, yatırım şartlarını taşımanın vatandaşlık kazanmada kişiye mutlak bir hak vermediğini, vatandaşlığın verilmesinin devletin egemenlik yetkisiyle ilgili olduğunu kabul etmektedir (Danıştay 10. Daire, E.2022/7637, K.2025/3313, 26 Haziran 2025). Bu nedenle davada idarenin takdir yetkisinin sınırları ve ret gerekçesinin somut olgulara dayanıp dayanmadığı tartışılır.

Vatandaşlık Sonradan İptal Edilebilir mi?

Evet. Kanun iki ayrı yol öngörür:

• İptal (m.31): Vatandaşlık kararı, ilgilinin yalan beyanı veya vatandaşlığa esas önemli hususları gizlemesi sonucunda verilmişse kararı veren makam tarafından iptal edilir. İptal karar tarihinden itibaren hüküm doğurur ve eş ile çocuklara da uygulanır (m.32).
• Geri alma (m.40): Karar hukuki şartlar oluşmadan veya mükerrer olarak verildiği sonradan anlaşılırsa geri alınır. Yönetmeliğe göre geri alınan karar, ilk karar tarihinden itibaren hükümsüz hâle gelir.

İçişleri Bakanlığının 4 Ağustos 2026 tarihli açıklamasına göre muvazaalı veya usulsüz işlem yaptığı tespit edilen 1.150 yatırımcının uygunluk belgesi iptal edilmiş ve aile fertleri dahil 5.391 kişinin vatandaşlık kararı iptal edilmiştir. Kamu düzeni ve millî güvenlik bakımından sakıncalı bulunan 263 yatırımcı ve aileleri olmak üzere 743 kişinin kararı ise geri alınmıştır.

Cumhurbaşkanı kararıyla verilen iptal veya geri alma kararlarına karşı dava Danıştayda açılır. Dava açarken çocukların vatandaşlığına ilişkin kısmın da açıkça istenmesi ve veli sıfatıyla yetkilendirilmiş vekil bulunması gerekir; Danıştay bu eksiklik nedeniyle dilekçenin yenilenmesini istemektedir (Danıştay 10. Daire, E.2024/4617, K.2024/4144). Yabancılar hukuku alanındaki ikamet, giriş yasağı ve vatandaşlık uyuşmazlıkları çoğu zaman birbirine bağlıdır.

Doğru Bilinen Yanlışlar

“Tapuya 400.000 dolar yazdırmak yeterli.”

Yanlış. Satış bedeli, değerleme raporundaki değer ve döviz olarak yapılan ödemenin toplamı ayrı ayrı 400.000 doları karşılamalı ve TTB ile teyit edilmelidir. TTB’deki tutar eşiğin altındaysa başvuru reddedilir.

“Noterde satış vaadi sözleşmesi yapınca ev benim olur.”

Yanlış. Türkiye’de mülkiyet yalnız tapu müdürlüğündeki tescille geçer. Satış vaadi sözleşmesi yalnız devir borcu doğurur; vatandaşlığa esas olabilmesi için de kat mülkiyeti veya irtifakı, peşin ödeme ve tapuya şerh şartları aranır.

“Bedeli Türk lirası olarak ödeyebilirim.”

Yanlış. 6 Ocak 2022’den sonra yönetmelikteki “karşılığı Türk lirası” ifadesi çıkarıldı. Döviz işlem öncesinde bankaya ve Merkez Bankasına satılmalı, bu satış döviz alım belgesiyle gösterilmelidir.

“Arsa veya tarla alarak da vatandaş olunur.”

Yanlış. 12 Aralık 2023’ten sonra yapısız arsalar ve tarım arazileri vatandaşlığa esas alınamaz. Arsada yapı kullanma izni bulunan kalıcı bir yapı olmalıdır.

“Birkaç yabancı ortak olup bir taşınmazı paylaşarak başvurabilir.”

Yanlış. 1 Şubat 2023’ten sonra birden fazla yabancı arasında hisseli edinilen taşınmaz vatandaşlığa konu edilemez.

“Eşim ayrıca yatırım yapmadan vatandaş olamaz.”

Yanlış. 5901 sayılı Kanunun 12/1-b bendi yatırımcının yabancı eşini ve çocuklarını açıkça sayar; eş aynı dosyada başvurabilir.

“Uygunluk belgesini alan herkes vatandaş olur.”

Yanlış. Vatandaşlık kararı, millî güvenlik ve kamu düzeni engeli bulunmamasına bağlıdır. Danıştay da yatırım şartlarını taşımanın mutlak bir hak vermediğini kabul eder.

“Vatandaşlık bir kez verildi mi geri alınamaz.”

Yanlış. Yalan beyan veya önemli bir hususun gizlenmesi hâlinde iptal, şartlar oluşmadan verilen kararlarda geri alma mümkündür. 4 Ağustos 2026 tarihli açıklamaya göre bu yolla 6.134 kişinin kararı iptal edildi veya geri alındı.

“Üç yıl dolunca evi satarsam vatandaşlığım gider.”

Yanlış. Üç yıl dolduktan sonra şerh kaldırılır ve taşınmaz satılabilir; satış kazanılmış vatandaşlığı tek başına etkilemez.

Gayrimenkul Yoluyla Türk Vatandaşlığı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Türk vatandaşı olmak için ne kadarlık ev almak lazım?

En az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz değerinde, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan bir taşınmaz almak gerekir. Tutar birden fazla taşınmazla da tamamlanabilir; satış bedeli, değerleme değeri ve ödeme toplamı ayrı ayrı bu tutarı karşılamalıdır.

Türk vatandaşı olmak için ne kadar yatırım yapmak lazım?

Taşınmaz yolunda en az 400.000 dolar gerekir. Yönetmelikteki diğer yollarda sabit sermaye yatırımı, mevduat, devlet borçlanma aracı, yatırım fonu ve bireysel emeklilik için en az 500.000 dolar, istihdam yolunda ise en az 50 kişilik istihdam aranır.

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık için hangi belgeler gereklidir?

Tapu aşamasında pasaport, yabancı kimlik veya vergi numarası, değerleme raporu ve TTB, döviz alım belgesi ve dekontlar, deprem sigortası ve fotoğraf istenir. Vatandaşlık dosyasında ise form dilekçe, pasaport, medeni hâl ve doğum belgeleri, aile bağını gösteren nüfus kayıtları ve hizmet bedeli makbuzu bulunur.

Birden fazla ev alarak 400.000 dolar tamamlanabilir mi?

Evet. Satış yoluyla edinilen taşınmaz sayısında sınır yoktur ve taşınmazların aynı anda alınması zorunlu değildir. Satış vaadi sözleşmesinde ise tutar tek bir sözleşmeyle sağlanmalıdır.

Hisseli taşınmazla vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?

1 Şubat 2023’ten sonra birden fazla yabancı arasında paylı mülkiyet oluşacak şekilde edinilen taşınmazla başvuru yapılamaz. Birden fazla kişi adına kayıtlı bir taşınmazın tamamını tek bir yabancı satın alırsa başvuru mümkündür.

Arsa alarak Türk vatandaşlığı alınabilir mi?

Yalnız üzerinde yapı kullanma izin belgesi bulunan kalıcı bir yapı olan arsa ile alınabilir. 12 Aralık 2023’ten sonra yapısız arsa ve tarım arazisi vatandaşlığa esas alınmaz.

Satış vaadi sözleşmesiyle vatandaşlık alınabilir mi?

Evet. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmaz için en az 400.000 dolar peşin ödenmeli, sözleşme noterde düzenlenmeli ve üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdüyle tapuya şerh edilmelidir.

Vatandaşlık için değerleme raporunu kim hazırlar?

Rapor WebTapu üzerinden istenir. TKGM’nin resmî bilgilendirme sayfasına göre raporu SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşları düzenler.

Tutar Tespit Belgesi (TTB) ne kadar geçerlidir?

TTB 12 ay geçerlidir. TTB tarihi ile vatandaşlık işlemi başvurusu arasındaki süre 12 ayı geçerse değerleme raporu yenilenir.

Taşınmaz bedeli Türk lirası olarak ödenebilir mi?

Hayır. Bedel döviz olarak getirilmeli, işlem öncesinde bir bankaya, banka tarafından da Merkez Bankasına satılmalıdır. Bu satış döviz alım belgesiyle gösterilir.

Eş ve çocuklar da Türk vatandaşı olur mu?

Evet. Yatırımcının yabancı eşi ile kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocukları aynı yoldan vatandaşlık kazanabilir.

18 yaşını geçmiş çocuk vatandaşlığa dahil edilebilir mi?

Kural olarak ergin olmayan, yani 18 yaşını doldurmamış çocuklar kapsamdadır. 18 yaşını geçmiş çocuk ancak bağımlı çocuk sayılıyorsa kapsama girer; aksi hâlde kendi başvurusunu ayrı şartlarla yapar.

Vatandaşlık için Türkiye’de oturmak şart mı?

Vatandaşlık için Türkiye’de belirli bir süre yaşama şartı aranmaz. Ancak yatırımcının YUKK m.31/1-j kapsamında ikamet izni alması gerekir; bu izin en fazla beşer yıllık verilir.

Üç yıl dolmadan ev satılabilir mi?

Hayır. Tapudaki üç yıl satılmama şerhi devam ettiği sürece taşınmaz satılamaz. Şerh üç yıl dolunca malikin talebiyle kaldırılır.

Üç yıl sonra evi satarsam vatandaşlığım iptal edilir mi?

Hayır. Üç yıl dolduktan sonra yapılan satış, kazanılmış vatandaşlığı tek başına etkilemez. Vatandaşlığı etkileyen, kazanma anındaki belge ve beyanların gerçeğe aykırı çıkmasıdır.

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık başvurusu reddedilirse ne yapılır?

Ret kararının yazılı bildiriminden itibaren 60 gün içinde idari dava açılabilir. Bu süre içinde üst makama başvurmak dava süresini durdurur.

Gayrimenkul yoluyla kazanılan vatandaşlık iptal edilebilir mi?

Evet. Yalan beyan veya önemli bir hususun gizlenmesi hâlinde vatandaşlık iptal edilir (5901 m.31); hukuki şartlar oluşmadan verildiği anlaşılırsa geri alınır (m.40). İptal eş ve çocuklara da uygulanır.

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık ne kadar sürer?

Mevzuatta süre öngörülmemiştir. Süre, belgelerin eksiksizliğine, değer tespitine ve güvenlik soruşturmasına göre dosyadan dosyaya değişir.

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık, tapu, değerleme, döviz, ikamet ve vatandaşlık işlemlerinin birbirine bağlı yürüdüğü bir süreçtir. Bir aşamadaki eksiklik, yıllar sonra bile vatandaşlığın kaybına yol açabilir.

Bu yazı Av. Hatice Uyğun tarafından hazırlanmıştır. Yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyanın sonucu edinim tarihine, taşınmazın niteliğine ve idari uygulamanın güncel hâline göre değişir.

Kaynaklar: 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12, 20, 31, 32, 40; Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20 ve m.66; 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m.31; 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35; 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu m.13/i; 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7, 11, 46; 7589 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 31 Temmuz 2026); TKGM 2024/4 sayılı Genelge; İçişleri Bakanlığı 4 Ağustos 2026 tarihli basın açıklaması; Danıştay 10. Daire kararları.